普洛斯旗艦物流園區落地東莞，投資近10億元，瞄準這個領域
發布時間：2023-05-22 新聞來源：南方都市報
“目前普洛斯中國在建及在運營的物流及產業基礎設施面積大約5000萬平方米，華南地區約在400萬平方米左右，還有很大的成長空間。普洛斯對大灣區的投資建設會加速。”5月19日，普洛斯東莞新沙物流園開業期間，普洛斯資產中國區聯席總裁趙明琪在接受南都記者采訪時談到，“普洛斯東莞新沙物流園是我們拓展大灣區網絡的一個旗艦項目”，“我們將積極投入大灣區，致力于培育高質量產業集群、承載新經濟轉型升級、帶動更優質高效的民生服務，從而為地區發展持續貢獻新動能。”
普洛斯東莞新沙物流園位于東莞市麻涌鎮，由舊食品生產廠房重建而來。南都記者走訪了解到，該園區已吸引多家行業頭部客戶入駐，出租率達近90%，其中不乏知名食品餐飲品牌、冷鏈物流及配套企業，有望成為大灣區以食品餐飲生產、中央餐廚加工、配送貿易和冷鏈為主的新消費產業基地和制造業供應鏈中心，以完善東莞的冷鏈物流配套，帶動當地產業升級。
園區近27萬平方米，總投資近10億元
從區位條件上看，普洛斯東莞新沙物流園所在的麻涌鎮，地處廣州與深圳連線的黃金走廊，坐擁兩座國家級港口（新沙港、東莞港麻涌港區），是大灣區內核心物流樞紐之一。同時，作為華南最大的糧油產業集聚區和全國三大糧油加工基地之一，麻涌鎮近年來加大力度培育以糧油為基礎的特色食品飲料產業集群，并以此推動區域產業基礎高級化、產業鏈現代化，升級發展新經濟產業體系。
結合上述區域優勢和產業升級需求，普洛斯于2019年收購當地舊食品生產廠房，在原址基礎上重新定位、更新升級、規劃設計。資料顯示，該園區總建筑面積近27萬平方米，并建成了國內市場稀缺且領先的4層雙盤道物流基礎設施，是目前為止普洛斯在中國建設最高的供應鏈基地，建筑層高達49.4米，其中頂層的預留冷庫凈高達13米，可為冷鏈和自動化設備部署升級提供充足的空間，從而實現空間利用率最大化，高效服務客戶的業務拓展需求。
對于項目的特殊性，趙明琪對南都記者介紹，“原本這個區域就是非常好的一個供應鏈的節點，旁邊有碼頭，處于廣深之間；同時原本又是一家食品加工廠，已獲得食品加工的相關資質證明，符合食品生產的各種審批環評，能做到產、倉、配三個功能結合。”“我們就把它定位為一家以食品供應鏈和食品冷鏈為主、結合生產及物流服務的基地，重新規劃設計。”
“這個項目從整個建設投資來說差不多10億元人民幣，對我們來說是一個在華南比較有代表意義的投資項目。”據趙明琪透露，為了讓園區能夠承載更多的不同類型的產業，按照企業對高自動化投入、高空間利用率的普遍需求來建設，提升立體空間的載量；并采用雙盤道設計，基本上每層都可以當作一樓來使用，有足夠的操作、停車、回轉的空間，能提升操作效率。目前園區已入駐或者簽約的客戶類型包括跨境電商、快時尚品牌、冷鏈等。
此外，據了解，該物流園項目從能源管理、建筑材料的選擇、建筑的規格等方面，從一開始即按照ESG的要求來做規劃和建設。在重建方案設計及實施全過程中，通過采取節能降碳措施并充分利用可再生能源，物流園預計每年可減少超過1800噸二氧化碳排放量。經德國萊茵TÜV與英國建筑研究院（BRE）聯合制定的“凈零碳建筑認證評價體系”評估，園區已成為國內首個獲得“卓越級”（最高級別）凈零碳建筑認證的物流園。
趙明琪補充提到，因為4層的園區車輛比較多，包括新能源車應用越來越普遍，所以園區也計劃配備新能源車充電樁，適用于乘用車及物流車輛。另外還有一些建筑材料通過本地采購，在運輸過程當中達到碳排放的最低化，以及使用 LED燈、人車分流系統等……都能產生更好的環境效益。“未來這些會成為普洛斯所有新建物流及產業基礎設施的普遍標準。”“我們也會關注普洛斯自身園區運營和我們的客戶，幫企業客戶做碳中和：思考如何能夠最大化地優化能源管理，減少能源消耗，提升能源使用效率。”
出租率近90%，助力特色食品產業結構性升級
作為產業鏈的底盤，物流及產業基礎設施是支持產業升級、推動新經濟發展的重要力量。數據顯示，粵港澳大灣區聚集了中國八成的供應鏈企業，擁有三百多個各具特色的產業集群，是供應鏈產業升級的大本營。據介紹，普洛斯東莞新沙物流園已成為東莞麻涌鎮涉及食材產業鏈的重點項目之一，有望成為大灣區以食品餐飲生產、中央餐廚加工、配送貿易和冷鏈為主的新消費產業基地和制造業供應鏈中心。
麻涌鎮被譽為“中國糧油物流加工第一鎮”。截至去年底的統計顯示，麻涌現有規上糧油食品企業29家，投資總額約170億元，世界四大糧商、大型糧油央企國企民企（如中糧、嘉吉、邦基糧油、遠大油脂等）匯聚，已劃定20000多畝用地作為食品飲料產業集群核心區，倉儲規模巨大。2022年，麻涌規上工業總產值1115.9億元，其中糧油工業總產值608.4億元，占全鎮規上工業產值的54.5%，已經成為該鎮支柱產業之一。
南都記者注意到，近年來，東莞麻涌的糧油產業正從粗加工向深加工轉型，并不斷向食材產業鏈、中央廚房等形態延伸。東莞市、麻涌鎮先后印發《東莞市“3+1”產業集群試點培育專項資金管理辦法》《麻涌鎮食品飲料產業集群試點培育資金管理辦法》。前者明確，重點支持食品飲料、紡織服裝和家具三大優勢傳統產業集群發展。后者提出，將食品飲料產業集群培育作為推動麻涌鎮產業基礎高級化、產業鏈現代化、建設現代產業體系的重要支撐。支持企業利用存量閑置用地、廠房，通過出租、合作等方式提升土地使用效率，尋求合作進行產業升級、技術改造、引進新項目。
南都記者采訪獲悉，依托普洛斯客戶資源網絡，物流園已吸引了多家行業頭部客戶入駐，出租率達近90%，其中不乏知名食品餐飲品牌、冷鏈物流及配套企業，有助于支持當地特色食品飲料產業集群培育與結構性升級。現場工作人員對南都記者提到，接下來園區還計劃繼續引入高附加值客戶、冷鏈醫藥企業等。
趙明琪解釋說，物流園之所以突出冷鏈，因為冷鏈不僅涉及倉儲、配送，也涉及凈菜熟食加工。當前，各地都在大力發展預制菜，還有冰激凌、巧克力等高端食品，對生產加工工廠和配送效率提出很高的要求。例如烘焙產品保質期很短，要靠烘焙車間與云倉在一起才能實現，把配送半徑控制在30分鐘~1小時之內。所以從廠到倉配的距離要越短越好，這需要讓產（生產）和配（配送）結合形成高效的供應鏈。“東莞新沙項目原本是食品加工廠，它有食品加工的排污許可證，才可以做到產倉結合，成了這個項目比較獨特的優勢。”
關注跨境電商、汽車、冷鏈等產業，加速灣區投資建設
官方資料顯示，普洛斯在中國70個地區市場擁有超過5000萬平方米的物流及工業基礎設施網絡，多臨近機場、港口、高速公路。其中在粵港澳大灣區，普洛斯目前已在深圳、廣州、佛山、東莞、中山、肇慶、惠州、江門等9個城市，投資開發了30多個物流園及產業園，資產管理面積約400萬平方米。在東莞，普洛斯已落地項目有新沙物流園、麻涌物流園、虎門港物流園、石排物流園、謝崗物流園。
“普洛斯對大灣區的投資建設會加速。”趙明琪對南都記者強調，“目前經濟最活躍的區域一個是長三角，一個是珠三角。在這兩個最為活躍的經濟區域里，從資金投入上來說，我們過去對于長三角的投入更大一些，所以這是我們希望在大灣區加速布局的原因。”“我們為生產性供應鏈和生活消費類供應鏈服務的企業，做重資產的基礎設施投入，要保證的是園區選址、建筑規格及產業服務能夠為這兩大類的客群提供最佳的效率和最佳的操作場景。”
大灣區的產業特色優勢，是普洛斯所看重的。趙明琪進一步將其歸納為幾大類：“第一是跨境電商非常活躍，幾家大型、主流的跨境電商企業，在大灣區都有總集貨倉、集貨基地，對于物流設施和基地的需求量很大。第二是大灣區汽車產業很發達，不管是傳統的燃油車，還是新能源車都比較活躍，而主流傳統的燃油車品牌和新能源車品牌都是普洛斯長期服務的對象，我們在該賽道上布局較深，所以對于整個供應鏈和產業鏈的客戶服務上也會加快。第三是冷鏈，包括醫藥冷鏈和食品冷鏈，我們更希望在冷鏈里做到‘產倉結合’，整合產配，效率最高。第四是通訊電子行業，很多頭部客戶是我們長期服務的，大灣區是他們研發、生產最集中的一個區域，所以通信電子領域也是我們關注的一個主要類別。”
資料顯示，當前，普洛斯積極響應各地政府對戰略性新興產業發展的規劃，從功能定位、規劃設計、建筑開發到運營管理，對供應鏈產業基礎設施進行全方位升級，已在北京、上海、蘇州、西安等全國多個城市落地了一批支持區域工業用地集約化轉型、產業升級與城市更新的典范案例。
例如，在蘇州昆山市陸家鎮，普洛斯于2018年收購昆山華成織染有限公司廠房項目，重新設計開發，錨定當地政府大力發展的智能機器人產業定位進行運營管理，提供特色化的產業服務。據悉，更新升級后的普洛斯華成（昆山）智能制造科技產業園已引入11家智能機器人及其產業上下游創新企業，初步形成具有一定影響力的科技創新和人才發展高地，并逐步發展成為長三角最具影響力的智能機器人產業中心。
普洛斯華成（昆山）智能制造科技產業園
在趙明琪看來，物流地產行業從2018年之后，從高速發展進入到高質量發展階段。對產業基礎設施來說，不是單單建房子的問題，選址選對不對、是否能夠抗經濟周期、是否能夠面向更多元化的客戶群體，都直接影響資產在一個長周期里能否持續保持好的效益和表現。因此要去深入研究客戶，應對市場、供應鏈和產業變化。“從龍頭企業引出來的產業鏈、從區域市場人群集中密集的大消費供應鏈，以及從產-銷-配這條鏈之間的關系，將這些理清理順后，再考慮怎么去為這個鏈的效率做配套和保障，這個是普洛斯所有選址投資的關注點。”
采寫：南都記者 傅曉羚
編輯：田愛麗
